找车位成老旧小区业主“老大难”问题专家：“建管并重”市场化经营缓解停车难

2026-01-07 11:05:06来源：中新网

停车难，是几乎所有城市老旧小区的通病。

2023年11月，住房和城乡建设部印发《关于全面推进城市综合交通体系建设的指导意见》，明确提出“指导各地加快补齐城市重点区域停车设施短板，聚焦老旧小区等重点区域，因地制宜加快推进外部新建、周边共享和内部挖潜等项目，推动配套能源设施与城市交通基础设施协同化建设”。

如何有效破解老旧小区停车难题？记者为此采访了北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜和北京瀛和律师事务所住建业务中心律师赵雅丽。

记者：老旧小区停车难问题的核心症结是什么？

赵雅丽：规划滞后、管理缺失、资源配置失衡是造成老旧小区车位供给不足的根本原因。老旧小区多建于20世纪八九十年代甚至更早，当时私家车尚未普及，因此在规划上普遍缺乏满足现行标准的停车空间，导致车位配比严重失衡。与此同时，不少老旧小区在物业管理方面比较滞后，相应的停车管理也同样滞后，甚至出现管理缺失的情况，加之老旧小区停车收费价格不透明、不合理，“僵尸车”长期占用车位，多种因素相互叠加，形成老旧小区停车难的恶性循环。

记者：小区是否可以禁止外来车辆入内，或通过停车费区别定价来进行限制？

赵雅丽：对小区禁止外来车辆入内的问题，要从两方面判断：第一步，要看小区道路是不是公共道路。民法典规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。通常情况下，建筑区划内的小区道路是内部道路，属于业主共有。第二步，需要经过业主大会共同决定。小区内业主为了维护自己的权益，经业主大会共同决定，制定相关管理规约或者停车管理规定，委托物业拒绝外来车辆入内合法、合规。

通过停车费定价不同限制车辆的问题，也要分两步走：第一步，外来车辆停车管理收费的标准等需要经过业主大会共同决定；第二步，在小区入口处设置明显的标识牌，注明“外来车辆禁止入内”或“外来车辆需登记后进入”“外来车辆收费标准”等提示信息，引导外来车辆遵守规定。

记者：现实中，临停车辆找不到空闲车位，固定车位却闲置不准停以及停车位“僧多粥少”的矛盾突出，如何才能公平分配停车资源？

孟丽娜：对于临停车位不足的问题。如小区允许临停，可以划定一定的临停车位或者非固定车位，允许临停车辆使用空闲车位或者允许错峰停车。

对于固定车位闲置问题，鼓励固定车位业主在车位未使用期间，同意临停车辆停车。可借助智慧停车系统进行监控，需要登记停车人联系电话，以便随时挪车。凡是同意提供此种便利的业主，可以在停车租金方面给予一定数额的优惠。

赵雅丽：可以通过引导分流缓解停车压力。引导居民就近停放在城市道路边上的停车位；物业或者社区积极协调老旧小区附近的商业设施管理方，为居民提供相应停车位，实现企业和居民“停车双赢”。

记者：目前多地探索的“内部挖潜”模式(如盘活边角空地、闲置绿化带改建车位、优化车位施划方式等)，在实践中面临的难题该如何解决？

赵雅丽：探索“内部挖潜”应坚持“绿化保护、消防合规、听取民意”的原则。

坚持绿化保护原则。优先利用闲置边角地(如小区入口空地、楼间闲置通道)、废弃设施用地(如旧自行车棚)改建车位，不占用现有成片绿化带；如确需占用，应采取化整为散，通过散点种植、藤蔓绿化等方式补偿绿化损失面积。

坚持消防合规原则。车位施划前规划出消防通道、禁止停车区域，设立清晰明显的通道标识，并经过消防部门审核，确保小区内消防通道能够满足消防车、救援车通行的需求。

坚持听取民意的原则。制定“内部挖潜”方案时，通过入户走访、线上问卷等方式尽可能多地收集居民意见，对反对声音集中的问题进行优化调整，聘请第三方专业规划设计单位制定方案，并经业主大会表决通过后实施，确保方案科学合规、公开透明。

记者：老旧小区改造是解决停车难的重要契机，但部分小区存在“重改造、轻管理”的问题，改造后车位资源又陷入无序使用状态。该如何将停车管理前置到改造环节，实现“建管并重”？

赵雅丽：实现“建管并重”的关键在于实现车位改造全流程闭环。在车位改造启动前，同步制定车位分配方案、收费标准及配套管理等内容，并经过业主大会共同决定；在车位改造过程中，成立监督小组，对改造施工过程进行严格监督，确保工程质量符合改造方案要求；在车位改造完成后，委托物业公司或第三方专业机构提供车位管理服务，建立健全日常巡查、收费管理、车位维护等制度，形成长效管理机制，实现从“改到位”到“管到位”的可持续发展。

记者：目前，很多居民赞成的长期方案是小区原拆原建，增加地下车库，一次性解决停车、出行等问题，但其中资金是绕不开的难题。针对不同条件的老旧小区，应如何制定“一小区一方案”的差异化治理策略以解决停车难问题？

孟丽娜：小区原拆原建，增加地下车库，可能涉及取得规划许可，需要向当地规划与自然资源部门核实了解相关程序。建议建立多元主体共担机制，明确政府、业主、社会力量、原产权单位等不同主体的出资责任，形成“财政补一点、业主出一点、社会力量投一点、原产权单位帮一点”的资金共担模式。

赵雅丽：具体而言，可以综合小区业主情况，按房屋建筑面积、车位使用情况等因素进行分摊，承担一部分改造费用；可以争取政府的支持，包括申请补贴和专项资金、享受税费减免等优惠政策；还可以吸引社会资本参与建设并运营，通过市场化运营的方式实现投资回报，形成可持续发展的良性循环。

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