世茂集团出售资产回笼超百亿上半年合约销售额大降71%

2022-07-11 09:51:17来源：长江商报

销售额一度超3000亿跻身行业前十，在业内有“并购王”之称的世茂集团开始尝到此前激进扩张的“苦果”。

近日，世茂集团(0813.HK)公告，一笔10亿美元公募债券未能进行本息偿还。这是今年以来，世茂集团的第三次债务违约，此前公司还有上海汇丰银行牵头的两笔银团贷款有未偿还金额。

统计数据显示，目前世茂集团共存续美元债8笔，金额约57亿美元，合人民币约380亿元。截至2021年上半年，世茂集团负债合计达到4636.33亿元，而现金及现金等价物仅为747.69亿元，其中有息负债1645亿元。另外，瑞银的报告估算，世茂集团还有表外负债约1200亿元。

为解决债务危机，世茂集团年内进行了多笔资产出售。公开信息显示，世茂目前已成功处置近30项资产，这些资产累计出售总额已超过百亿元。

债务压力下，今年以来，公司销售量价齐跌。中指研究院统计的数据显示，在上半年销售额滑落千亿的房企中，世茂实现437.7亿元的销售额，同比下滑71.35%，降幅最大，平均销售价格为每平米16158元，同比下滑7.5%。

二级市场上，世茂集团股票停牌超过三个月。目前股价4.42港元/股，总市值仅167.86亿港元。相较于2年前的高点，世茂股价已暴跌87.5%，市值缩水上千亿港元。

年内3次债务违约

7月3日，世茂集团公告称，该公司于7月3日到期的一笔10亿美元债未能进行本息偿还。公告披露，这笔美元债票面利率为4.750%。本息总计10.2375亿美元已到期应付，截至7月3日，世茂尚未支付有关款项。

目前世茂还没有收到境外债权人任何加速还款通知，且在2018年、2019年合作银团的大多数参贷行也给该公司出具了书面支持函，表示原则上支持世茂并无意采取法律行动。

虽然此前已有美元债相关的债务违约传闻，但7月3日的美元债违约是世茂今年境外公开市场上出现的首次违约情况。这也是今年以来，世茂集团的第三次违约。

除上述美元债之外，世茂集团还有上海汇丰银行牵头的两笔银团贷款有未偿还金额。世茂集团公告称，收到部分银团的书面支持函，表示无意采取任何执行或其他措施，以收回或要求支付相关银团贷款的未偿还金额。

截至2021年上半年，世茂集团负债合计达到4636.33亿元，其中有息负债1645亿元，短期借款为444.43亿，应付账款及票据为874.04亿，而其账上的现金及现金等价物为747.69亿。另外，瑞银的报告估算，世茂集团还有表外负债约1200亿元。

2022年2月23日，穆迪将世茂集团的公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“Caa1”。与此同时，穆迪已将其展望从列入观察名单改为负面。在穆迪的评级体系中，Caa评级以下意味着该评级对象已经进入违约范围，涉及债项可能部分或全部违约。

截至2021年年中，世茂账面的“固定资产+投资性房地产+土地使用权”之和达到917亿元，而同期的股东权益只有906亿元。相当于，世茂将全部自有资本金都投在了自持物业上，而房地产开发及其他多元业务基本都是靠负债来支撑的。

三道红线方面，去年上半年，世茂集团保持在“三条红线”的绿档，扣除预收款后的资产负债率为68%，净负债率50.9%，现金短债比为1.9倍。

上半年合约销售额大降71%

世茂房地产1989年进入房地产行业，1999年以世茂滨江花园在上海首创“滨江模式”，连续四年拔得上海住宅项目销售金额头筹，从而声名鹊起。2003年，世茂进入福州，开启福建及海峡西岸经济区深耕，成为名副其实的闽系房企。

闽系房企最为显著的特点就是激进，在2019年，世茂先后收购万通地产、泰禾、明发股份等公司项目，而最为著名的事件是2020年的“世纪大并购”――世茂收购福晟集团。

通过扩储收购，世茂在体量上迅速扩张，在2018年时，世茂集团的总营收为855.13亿，而到了2020年，世茂集团的总营收就上升到了1353.53亿，2年时间营收大增58%。

但自2021年下半年以来，中国房地产行业的环境发生变化，叠加过去数月疫情影响，公司经营受到不利影响，合约销售额明显下滑。

今年上半年，世茂股份无新增房地产储备项目。今年前5个月，世茂集团合约销售额约为342.6亿元，相比2021年同期约1217.9亿元，同比大幅下滑72%，大幅超过上半年百强房企约50%的降幅。

7月8日，世茂集团发布截至2022年6月30日六个月未经审核营运数据。数据显示，上半年，集团的累计合约销售总额约为人民币437.7亿元，同比下降71.35%，目前仅完成年度签约目标的37%。集团的累计合约销售总面积为270.86万平方米，同比下降68.54%;平均销售价格为每平方米人民币16158元。

其他业务方面上半年均出现同比下滑态势。其中，房地产新开工面积约5.3万平方米，同比下降95%;竣工面积约40.4万平方米，同比下降53%。

处置近30项资产回笼超百亿资金

自从去年年底发生流动性危机以来，世茂一直在自救，积极采取多项措施缓解流动性压力，恢复和保障企业的生产经营，其中包括就现有融资商讨展期及豁免、尽量减少对项目施工及营运的干扰、加快销售及回款以及积极处置资产等。

为解决债务危机，世茂集团年内进行了多笔资产出售。1月21日，世茂以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权，该项目尚未进行开发，且处在外滩茂悦大酒店东侧的核心区，出售确认了2.7亿元收益;1月24日，世茂集团继续发布公告，以18.46亿出售广州亚运城项目26.67%股权，接盘方为项目本身合作方中海地产;2月3日，世茂集团董事局主席许荣茂计划出售伦敦金融城的一处大楼，售价3.4亿英镑，约合29.3亿人民币;3月，世茂将上海位置最好的住宅地块21街坊项目——上海春日置业有限公司45%股权转让给了上海弘久实业。同时，在世茂在21街坊旁的世茂52+，也出售给了一家国企。

公开信息显示，世茂目前已成功处置近30项资产，这些资产累计出售总额已超过百亿元。世茂目前已经将其位于上海的10个项目摆上货架，总对价达到296.06亿元，放售项目通过抵押等形式已经融资163亿元，全部出售预期可实现回款约130亿元。

去年12月17日，世茂向启怡、GAL、绍祥等买家出售包括加耀发展有限公司在内的3家公司股权，作价20.86亿港元，同时这笔交易确认亏损7.7亿港元。

面对危机，世茂已频繁向外界释放公司积极应对的信号。世茂表示，公司当下最重要的事情，便是有序加快复工复产及推货节奏，维持项目施工及业务经营的稳定，充分保障项目交付，并继续尽最大努力促进销售回款、积极处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者，以缓解当前流动性问题。

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