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房贷利率5.88%情况下,按浮动还是固定利率比较好?

壹号股权 | 2020-06-30 15:28:50

从3月1日起,存量浮动利率房贷中以“贷款基准利率”为定价基准的都需要将利率定价基准转换为以LPR为定价基准,而转换后的结果就是两个,一个是固定利率,一个是浮动利率。其实大家最纠结的就是是否要转换为浮动利率,还是选择固定利率更划算。

有人说银行让我们选择什么,我们就选择对立面,银行怎么会让我们占便宜了?反正和银行对着干就对了。有这种思维的人大有人在。也有人说未来利率会下降,那么选择浮动利率会更加合适,两种观点截然相反,也各自代表了不同的群体。那么本文从理性和金融原理和趋势的角度来分析一下到底该如何选择,而央行降准又会对我们的选择产生什么样的影响。

1、房贷利率定价基准转换的原理

在贷款基准利率为定价基准的房贷利率计算公式是这样的:房贷利率=贷款基准利率*(1±浮动比例),首先这是一个乘法公式,而其中的浮动比例是固定的,一旦确定后不可改变,而贷款基准利率是央行决定的,什么时候变动是不可知的。目前5年期以上贷款基准利率是4.9%,最近一次调整是在2015年,距今已经四年多了。房贷利率可以向上浮动也可以向下浮动。比如你是向上浮动了20%,那么你的房贷利率就是5.88%(=4.9%*(1+20%))。

在新的定价基准下的房贷利率计算公式是这样的:房贷利率=LPR+点数,其中点数一旦确定就不可改变,而且点数是正数(但是在此次利率基准转换中是可以为负数的,但是在新办理的房贷中 ,这个点数只能是正数),而其中的LPR是每个月都会更新一次的。

根据央行的公告,利率定价基准转换前后要保持利率的稳定,那么也就是说:点数=房贷利率-LPR,本文中举例房贷利率为5.88%,而LPR根据央行的公告是取用的2019年12月的数值,为4.8%,那么我们可以求得“点数”为:1.08%=5.88%-4.8%;那么你的房贷利率公式就是:LPR+1.08%;

2、选择固定利率和浮动利率有何不同?

当你转换利率基准之后,如果选择的是固定利率,那么LPR就 永远是4.8%,如果选择浮动利率,那么你的房贷利率随着LPR的变化而变化。

如果你判断未来的利率是下降的趋势的,那么选择浮动利率自然是更划算的;而如果你判断未来的利率走势是向上的,那么你选择固定利率是合适的,因为避免了以后利率上涨带来的更多的利息支出。

所以,选择固定利率和浮动利率是截然相反的两种判断,你如何选择的根源也在于对未来LPR走势的判断。

3、央行降准帮助我们思考未来利率的走势

昨日,央行宣布实施普惠金融降准,对符合考核条件的银行降准0.5到1个百分点,此外,对符合条件的股份制商业银行额外降准1个百分点,此举将释放长期资金5500亿元,而央行在公告中也说明了,此举是为了降低社会融资成本。

央行降准,房贷利率5.88%的情况下,选择固定还是浮动?

什么是社会融资成本?其实不就是融资的利率嘛,有就是贷款的利率,房贷只不过是万千贷款当中的一种,房贷利率也不过是万千贷款利率当中的一种,但是LPR是所有贷款的利率定价基准。可以说是利率之母。那么降低社会融资的本质不就是降低融资利率吗?也就是降低贷款的利率!

而近日全球央行在行动,英国央行降息50个基点,此前美联储降息50个基点,是2008年金融危机以来的最大单次降幅。全球央行都在降低利息,我们会怎么做?我会会加息吗?不可能的!

而自从LPR从去年诞生以来,其实也是在下降的趋势,具体如下图,5年期的LPR已经下调了2次,累计下降10个基点,而1年期的LPR降低了4次 ,累计降26个基点。而LPR其实就是代替从前的贷款基准利率,以后降息其实就是降低LPR。

央行降准,房贷利率5.88%的情况下,选择固定还是浮动?

而且从过往的十几年来看,贷款基准利率一直是下降的趋势,期间虽然是有波动,但是长期趋势是在下降的,在1996年的时候5年期以上贷款基准利率高达15.12%,而到了2002年降低到了5.76%的低点,然后在2007年9月上调到7.83%的高点,而到了2015年降低到了4.9%。所以,看过去,贷款基准利率也是下降的趋势。

其实发达国家的利率都不高,欧洲的是零,日本是负数,美国当前是1%-1.25%,而有机构预测美国将降低到零。其实这个和国家的经济发达程度相关,中国未来是往发达经济体发展的,这是不可逆的发展趋势,所以从这个角度看,中未来的利率的走势也是走低的趋势。

所以,选择浮动利率会更加符合趋势。如果你实在无法判断,那么在你的房贷利率很低低的情况下,即便是选择了固定利率也没什么,反正是锁定了低利率。

  • 标签:房贷利率,浮动,固定利率

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